Đầu tư căn hộ trung tâm vs BĐS công nghiệp: Lựa chọn nào phù hợp cho năm 2024?
Trong bối cảnh thị trường bất động sản Việt Nam năm 2024 có nhiều biến động, câu chuyện chọn lựa giữa đầu tư căn hộ trung tâm và BĐS công nghiệp ngày càng trở nên nóng bỏng. Mỗi phân khúc mang một sức hút riêng, đồng thời ẩn chứa những thuận lợi và thách thức nhất định. Nhà đầu tư hiện đại cần có cái nhìn khách quan để đưa ra quyết định phù hợp với mục tiêu tài chính và khẩu vị rủi ro của mình.
Tổng quan thị trường 2024: Sức nóng căn hộ trung tâm và BĐS công nghiệp
Căn hộ trung tâm tại các thành phố lớn như Hà Nội và TP.HCM tiếp tục ghi nhận sự quan tâm mạnh mẽ từ nhóm khách hàng và nhà đầu tư nhờ vị trí vàng, hệ thống tiện ích đồng bộ và tiềm năng tăng giá trị tài sản. Điển hình, giá sơ cấp căn hộ trung tâm Hà Nội năm 2024 tăng tới 35,4% so với năm trước, đưa mức giá trung bình lên khoảng 70 triệu đồng/m2, tạo ra sức hút lớn trên thị trường.
Trong khi đó, bất động sản công nghiệp có bước phát triển vượt bậc, chủ yếu ở các tỉnh công nghiệp vệ tinh như Bình Dương, Đồng Nai, Long An. Nhu cầu thuê các nhà xưởng, kho bãi tăng mạnh nhờ xu hướng chuyển dịch sản xuất và mở rộng chuỗi cung ứng. Đây được xem là kênh đầu tư mang lại dòng tiền ổn định, ít biến động giữa các giai đoạn thị trường.
Phân tích lợi nhuận đầu tư: Hiệu quả nào xứng đáng lựa chọn?
Đầu tư căn hộ trung tâm hiện có tỷ suất lợi nhuận cho thuê dao động quanh mức 4-5%/năm tại TP.HCM. Mặc dù con số này thấp hơn mức 6-8% trong năm 2023, nhưng giá trị tài sản lại tăng lên đáng kể, đóng góp lớn vào lợi nhuận tổng thể. Cụ thể, trong vòng 8 năm qua, tổng lợi nhuận kết hợp giữa tăng giá và thuê cho căn hộ tại TP.HCM đạt gần 12,5%/năm.
Ngoài ra, tăng giá trị vốn là động lực chính giúp nâng cao sự hấp dẫn của phân khúc căn hộ trung tâm. Tuy nhiên, tốc độ tăng giá thuê thường khó theo kịp giá trị vốn, tạo áp lực lên dòng tiền cho nhà đầu tư.
BĐS công nghiệp lại đề cao tính ổn định trong lợi suất cho thuê nhờ nhu cầu thuê kho bãi và nhà xưởng gia tăng. Dòng tiền tương đối đều và ít chịu ảnh hưởng bởi các biến động tài chính hay đầu cơ như căn hộ. Giá trị tài sản công nghiệp tăng chậm hơn căn hộ nhưng bù lại có tính bền vững và ít rủi ro điều chỉnh.
Rủi ro đầu tư: Cần lưu tâm những điểm gì?
Đầu tư căn hộ trung tâm gặp thách thức lớn ở yếu tố thanh khoản khi giá tăng quá nhanh, khiến cho người mua thực gặp khó khăn. Hơn nữa, tỷ suất thuê thấp và chênh lệch giữa giá mua và giá thuê có thể gây áp lực dòng tiền. Rủi ro từ việc thị trường điều chỉnh giá hoặc giảm tốc đà tăng cũng không thể bỏ qua.
Ngược lại, BĐS công nghiệp phải đối mặt với rủi ro chính sách và quy hoạch, bởi sự phát triển công nghiệp phụ thuộc nhiều vào chiến lược vùng. Thêm vào đó, tính thanh khoản thấp hơn do tài sản thường có quy mô lớn, yêu cầu vốn đầu tư ban đầu cao cũng là điểm cần cân nhắc kỹ.
Góc nhìn thực tế và case study điển hình
Xu hướng đầu tư căn hộ gần khu công nghiệp đang dần được nhiều nhà đầu tư khai thác, nhằm tận dụng nguồn cầu thuê từ công nhân và các chuyên gia. Những căn hộ này vừa đảm bảo dòng tiền ổn định vừa hưởng lợi từ tiềm năng phát triển khu vực công nghiệp.
Điển hình, tại TP.HCM, dù lợi tức cho thuê căn hộ trung tâm giảm trong năm 2023, dự báo năm 2024 sẽ phục hồi dần lên mức 4,9-5%. Việc chọn dự án có vị trí đắc địa, thương hiệu uy tín như La Pura giúp nhà đầu tư giảm thiểu rủi ro và hưởng lợi tối đa từ giá trị tăng dần của bất động sản.
Tại khu vực công nghiệp trọng điểm như Bình Dương, dòng vốn đổ về các khu công nghiệp ngày càng lớn khiến thị trường BĐS công nghiệp phát triển mạnh mẽ với khả năng sinh lời ổn định và tăng giá bền vững theo dài hạn.
Lựa chọn đầu tư: Đâu là sự kết hợp thông minh?
Nhà đầu tư ưu tiên dòng tiền đều đặn, rủi ro thấp nên cân nhắc BĐS công nghiệp bởi tính thiết yếu và nhu cầu thuê ổn định. Trong khi đó, nếu mục tiêu là tăng trưởng giá trị vốn và thanh khoản cao hơn, đầu tư căn hộ trung tâm vẫn xứng đáng nằm trong danh mục lựa chọn, nhất là khi biết chọn lọc dự án có tiềm năng thực sự.
Phương án trung gian là đầu tư căn hộ gần khu công nghiệp – đây là mô hình kết hợp giữa hai phân khúc, tận dụng lợi thế từ nguồn cầu thuê lớn và tiềm năng tăng giá tốt tại các vùng phát triển công nghiệp.
Câu hỏi mở cho nhà đầu tư 2024
Liệu sự gia tăng chóng mặt của giá căn hộ trung tâm có tạo áp lực điều chỉnh trong dài hạn? Hay BĐS công nghiệp sẽ duy trì mức tăng trưởng ổn định để trở thành “bến đỗ” an toàn hơn? Nhà đầu tư nên cân nhắc như thế nào để cân bằng giữa lợi nhuận và rủi ro trong bối cảnh thị trường đầy biến động?